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Comprar un traspaso: qué comprobar antes de firmar
Responde cuatro preguntas y verás, a la derecha, qué tienes que pedir, a quién y en qué orden, con los plazos contados hacia atrás desde el día de la firma. Descárgala en PDF con casillas para ir tachando.
1. El negocio
Qué compras, por cuánto y cuándo firmas
Solo se usa para encabezar tu checklist.
Si aún no sabes si es caro, pásate por la calculadora de valor.
A partir de ella calculamos cuándo hay que pedir cada cosa.
Paso 1 de 4
Tu checklist en vivo
31 comprobaciones
CierroTraspaso · Checklist del comprador
Qué comprobar antes de comprar un traspaso · Hostelería
Tu checklist tiene 31 comprobaciones.
Antes de pagar nada
Lo que hay que tener claro antes de que salga dinero de tu cuenta.
Comprueba que quien te vende es quien puede vender
Pide el DNI o el CIF y comprueba que esa persona o sociedad es la titular de la actividad y la arrendataria del local. Si vende una sociedad, pide nota simple del Registro Mercantil para ver quién tiene poder para firmar.
Antes de cualquier pago· Comprobación previa
Verifica la facturación con documentos, no con la palabra del vendedor
Pide los modelos 303 y 390 de IVA de los dos últimos años, el 130 o el impuesto de sociedades, los informes del TPV y los extractos bancarios. Las cifras «de caja» que no aparecen en ninguna declaración no valen nada y además no las podrás reclamar.
Antes de fijar el precio· Comprobación previa
Reconstruye los gastos mes a mes
Renta, suministros, personal, cuota de autónomos, gestoría, seguros, licencias y tasas, renting de maquinaria y reposición. El beneficio que te cuenten sin descontar el sueldo del propio dueño no es beneficio.
Antes de fijar el precio· Comprobación previa
No entregues la señal sin documento firmado
La señal se documenta por escrito: importe, plazo para firmar el contrato definitivo, qué pasa si te echas atrás, qué pasa si se echa atrás el vendedor y en qué casos se te devuelve (por ejemplo, si el arrendador no consiente la cesión o si la licencia no se puede cambiar de titular).
Antes de entregar un solo euro· Contrato
Porque vas a dar una señal
El contrato de alquiler
En un traspaso de local, el contrato de alquiler es la mitad de lo que pagas.
Pide el contrato de arrendamiento completo, con todos sus anexos
Sin leer el contrato entero no sabes qué estás comprando: el traspaso de un local es, sobre todo, la cesión de ese contrato. Comprueba la fecha, la duración, las prórrogas, la renta actual y las actualizaciones pactadas.
Antes de firmar· Vendedor
Porque aún no has visto el contrato
¿El contrato permite la cesión o exige consentimiento del propietario?
El artículo 32 de la LAU permite ceder el contrato sin consentimiento del arrendador en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, pero las partes pueden pactar lo contrario, y muchos contratos lo pactan. Si exige consentimiento y no lo tienes por escrito, no firmes.
Antes de firmar· Contrato de arrendamiento
Asegúrate de que se notifica la cesión de forma fehaciente
El artículo 32.2 de la LAU obliga a comunicar la cesión al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes. Se hace por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Que lo mande el vendedor, pero guarda tú una copia.
1 mes desde la cesión· Arrendador
Cuenta con que la renta puede subir un 20 %
El artículo 32.2 de la LAU da derecho al arrendador a elevar la renta un 20 % en caso de cesión del contrato o de subarriendo total, y un 10 % si el subarriendo es parcial. Haz números con la renta nueva, no con la que paga el vendedor.
Antes de fijar el precio· Contrato de arrendamiento
Cuenta los años que quedan de contrato
Es lo que más peso tiene en el precio de un traspaso: pagar un fondo de comercio por un local del que puedes tener que salir en unos meses no tiene sentido. Si quedan pocos, negocia con el propietario un contrato nuevo antes de firmar el traspaso.
Antes de fijar el precio· Contrato de arrendamiento
Porque no sabes cuántos años quedan de contrato
Pide justificante de que las rentas están al día
Los últimos doce recibos pagados y, si puedes, una confirmación por escrito del propietario. Entrar en un local con rentas atrasadas es entrar con una demanda de desahucio en marcha.
Antes de firmar· Vendedor y arrendador
Aclara qué pasa con la fianza y con el aval
En uso distinto de vivienda la fianza legal es de dos mensualidades (artículo 36 de la LAU) y suele estar depositada en el organismo autonómico. Deja por escrito si la recuperas tú, si se la devuelven al vendedor y tú repones una nueva, y qué pasa con el aval bancario si lo hay.
En el contrato de traspaso· Arrendador
Deudas que te pueden caer encima
Comprar un negocio en marcha puede arrastrar deudas del anterior titular. Estas dos certificaciones son la protección más barata que existe.
Solicita a Hacienda la certificación de deudas del negocio
Quien adquiere una explotación económica responde de las deudas tributarias del anterior titular (artículo 42.1.c) de la LGT). El artículo 175.2 permite limitar esa responsabilidad: si pides la certificación detallada antes de la adquisición, con conformidad del vendedor, solo respondes de lo que aparezca en ella, y si Hacienda no la expide en tres meses quedas liberado.
Al menos un mes antes de firmar· Agencia TributariaCertificación del artículo 175.2 LGT
Pide el certificado de estar al corriente con la Seguridad Social
En los supuestos de sucesión en la titularidad de la explotación, el adquirente puede responder solidariamente de las deudas de Seguridad Social del anterior titular (artículo 168.2 de la LGSS). Pide el certificado y guárdalo con fecha anterior a la firma.
Antes de firmar· Tesorería General de la Seguridad Social
Comprueba suministros, comunidad y tasas municipales
Últimas facturas de luz, agua y gas pagadas, certificado de la comunidad de propietarios sin deudas y recibos de las tasas municipales, como la de residuos. Son importes pequeños que aparecen justo después de la firma.
Antes de firmar· Proveedores y comunidad
Retén una parte del precio como garantía
Lo habitual es dejar un porcentaje del precio retenido unos meses, o en depósito, para responder de deudas que aparezcan después. Sin retención, si sale una deuda oculta te toca reclamar por tu cuenta a alguien que ya ha cobrado.
En el contrato de traspaso· Contrato
Licencias y ayuntamiento
Lo que decide si puedes abrir la puerta el lunes.
Comprueba la licencia: titular, actividad exacta, aforo y horario
Pide la licencia o la declaración responsable con su documentación técnica. Comprueba que ampara exactamente la actividad que vas a hacer, el aforo, el horario y, si la hay, la terraza. Una licencia de bar sin cocina no te sirve para montar un restaurante.
Antes de firmar· Ayuntamiento
Porque no sabes si hay licencia
Tramita el cambio de titularidad de la licencia
La mayoría de ayuntamientos lo resuelven con una comunicación firmada por el titular saliente y el entrante. Hasta que no está hecho, el responsable ante el ayuntamiento sigue siendo el vendedor y las sanciones le llegan a él, no a ti, pero el precinto lo sufres tú.
Los días siguientes a la firma· Ayuntamiento
La terraza va aparte
La autorización de ocupación de la vía pública es una concesión municipal distinta de la licencia de actividad y en muchos municipios no se transmite automáticamente. Si la terraza es parte de lo que pagas, confírmalo por escrito en el ayuntamiento antes de firmar.
Antes de firmar· Ayuntamiento
Porque es un negocio de hostelería
Pide los certificados de las instalaciones
Boletín de baja tensión, revisión de gas, extracción de humos, extintores y contrato de mantenimiento, y control de plagas si procede. Ponerlos al día después de comprar cuesta dinero y cierra el local mientras tanto.
Antes de firmar· Instaladores autorizados
Inventario y equipamiento
Lo que te llevas tiene que estar escrito, contado y probado.
Firma un inventario detallado como anexo del contrato
Cada máquina con marca, modelo y número de serie, y el mobiliario con cantidades. Sin inventario firmado no puedes reclamar nada de lo que falte el día de la entrega.
En el contrato de traspaso· Contrato
Comprueba el estado real de la maquinaria cara
Cámaras, horno, campana extractora, aire acondicionado y equipo de frío. Enciéndelo todo delante del vendedor y, si el importe lo justifica, lleva a un técnico. Una campana que no cumple la normativa de humos puede costar más que el propio traspaso.
Antes de firmar· Comprobación previa
Valora las existencias aparte y el mismo día
El género se cuenta el día de la entrega y se valora a precio de coste con facturas. Que no vaya incluido «a ojo» en el precio del traspaso: es la partida donde más se infla.
El día de la entrega· Contrato
Tu alta y el día de la entrega
Para poder abrir el primer día sin sustos.
Date de alta en el censo antes de abrir
Declaración censal de alta con los epígrafes de IAE de la actividad, antes del inicio. Sin ella no puedes emitir facturas legalmente.
Antes del inicio de la actividad· Agencia TributariaModelo 036 o 037
Porque todavía no estás dado de alta
Solicita el alta en el RETA
Puede pedirse hasta 60 días naturales antes, pero nunca después del inicio de la actividad: el alta fuera de plazo tiene efectos desde el día uno del mes en que se solicita y con recargo.
Antes del inicio de la actividad· Tesorería General de la Seguridad Social
Porque todavía no estás dado de alta
Aclara con un asesor si la operación lleva IVA
El artículo 7.1.º de la Ley del IVA deja no sujeta la transmisión de un conjunto de elementos que constituya una unidad económica autónoma capaz de funcionar por sus propios medios. Si lo que compras son bienes sueltos, la operación sí lleva IVA. La diferencia sobre el precio es grande: acláralo antes de firmar y que quede reflejado en el contrato.
Antes de firmar· Asesoría fiscal
Ten el seguro contratado para el mismo día de la entrega
Responsabilidad civil, continente y contenido. Muchos contratos de alquiler exigen un seguro con coberturas mínimas: comprueba lo que pide el tuyo. El seguro del vendedor se cancela el día que se va.
El día de la entrega· Aseguradora
Cambia la titularidad de los suministros y toma lecturas
Luz, agua, gas, internet, TPV y alarma a tu nombre, con lectura de contadores firmada por ambas partes el día de la entrega. Es la forma de no pagar el consumo del anterior.
El día de la entrega y los siguientes· Proveedores
Lo que tiene que decir el contrato
Las cláusulas que se echan de menos justo cuando hay un problema.
Manifestaciones y garantías del vendedor
Que declare por escrito que está al corriente de renta, impuestos y Seguridad Social, que no hay más deudas ni litigios, que la maquinaria es suya y libre de cargas y que la licencia está en vigor. Sin esa declaración, después no hay a qué agarrarse.
En el contrato de traspaso· Contrato
Pacto de no competencia con radio y plazo
Sin él, el vendedor puede abrir el mismo negocio dos calles más allá y llevarse la clientela que le acabas de pagar. Fija un radio en kilómetros y una duración concreta, y una penalización si lo incumple.
En el contrato de traspaso· Contrato
Pide unos días de acompañamiento
Que el vendedor se quede una o dos semanas presentándote proveedores, enseñándote recetas, precios y el funcionamiento de las máquinas. Se pacta en el contrato y no suele costar dinero.
En el contrato de traspaso· Contrato
Condiciona la firma a lo que no dependa de ti
Consentimiento del arrendador si hace falta, cambio de titularidad de la licencia, certificación de deudas de Hacienda y financiación. Si alguna falla, el contrato debe quedar sin efecto y el dinero debe volver.
En el contrato de traspaso· Contrato
Información con carácter informativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni laboral. Comprueba siempre los plazos vigentes en las fuentes oficiales.
Las tres cosas que más caro salen
- Pagar sin pedir la certificación de deudas a Hacienda
- Quien sucede en la titularidad de una explotación responde de las deudas tributarias del anterior. El artículo 175.2 de la LGT permite limitar esa responsabilidad a lo que figure en una certificación pedida antes de comprar. Es gratis y casi nadie la pide.
- No mirar cuántos años quedan de contrato de alquiler
- El fondo de comercio que pagas vale lo que valga el tiempo que puedes explotarlo. Si quedan meses, lo que compras es una mudanza cara.
- Creerse la caja que no aparece en ningún sitio
- Lo que no está declarado no se puede comprobar ni reclamar. Valora el negocio solo con las cifras que aparecen en las declaraciones y en el banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué tengo que pedir antes de comprar un traspaso?
El contrato de alquiler completo con sus anexos, los modelos 303 y 390 de los dos últimos años, el certificado de estar al corriente con la Seguridad Social, la certificación de deudas de Hacienda del artículo 175.2 de la LGT, la licencia de actividad, los contratos y nóminas del personal y un inventario firmado de la maquinaria.
¿Heredo las deudas del anterior dueño al comprar un negocio?
Puedes responder de ellas. El artículo 42.1.c) de la Ley General Tributaria hace responsable solidario a quien sucede en la titularidad de una explotación económica, y el artículo 168.2 de la LGSS hace lo propio con las deudas de Seguridad Social. La protección está en el artículo 175.2 de la LGT: si pides la certificación detallada de deudas antes de comprar, solo respondes de lo que figure en ella.
¿Me tengo que quedar con los trabajadores?
Sí. El traspaso de un negocio en marcha es una sucesión de empresa del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores: te subrogas en los contratos con su antigüedad y condiciones. Además respondes solidariamente con el vendedor durante tres años de las obligaciones laborales anteriores que quedaran sin pagar.
¿Me puede subir la renta el propietario al entrar yo?
Sí. El artículo 32.2 de la LAU le da derecho a elevar la renta un 20 % cuando se cede el contrato o se subarrienda todo el local, y un 10 % si el subarriendo es parcial. Haz los números con la renta nueva antes de aceptar el precio.
¿El traspaso lleva IVA?
Depende. El artículo 7.1.º de la Ley del IVA deja no sujeta la transmisión de un conjunto de elementos que forme una unidad económica autónoma capaz de funcionar por sus propios medios. Si lo que se transmiten son bienes sueltos, la operación sí lleva IVA. Es una diferencia grande sobre el precio: acláralo con un asesor antes de firmar.
¿Es un precio razonable?
Pon las cifras del negocio y compara la horquilla de valor con lo que te piden.
Para entender lo que estás rellenando
La herramienta te da el documento. Estas guías te dicen de qué respondes, qué plazos no admiten prórroga y qué mirar antes de firmar.
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