Cerrar el negocio y dejar el local

Cerrar el negocio y salir del local son dos cosas distintas, y la segunda suele costar más de lo que la gente calcula. El contrato de alquiler no se acaba porque tú dejes de facturar: sigue vivo hasta su vencimiento, y salirse antes tiene un precio que casi siempre está escrito en la letra pequeña que nadie releyó al firmar.

La buena noticia es que ese mismo contrato, si te quedan años y una renta razonable, puede ser lo más valioso que tienes. Antes de devolver las llaves, merece la pena mirar si se puede vender.

Lo primero: lee tu contrato, no la ley

En los arrendamientos para uso distinto de vivienda —que es lo que es un local de negocio— manda la voluntad de las partes. El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos deja el régimen en manos de lo que hayáis pactado, y solo en su defecto se aplica el título III de la ley.

Eso significa que no hay un derecho general a marcharse antes con un preaviso de tantos meses, como sí existe en vivienda. Lo que hay es lo que ponga tu contrato. Busca estas palabras:

• Desistimiento o resolución anticipada: si existe la cláusula, dirá cuánto preaviso hace falta y qué indemnización se paga.
• Preaviso: lo habitual es entre uno y tres meses. Incumplirlo suele costar el importe de las mensualidades no preavisadas.
• Obligación de permanencia u obligado cumplimiento: años que te comprometiste a estar sí o sí. Salir antes puede obligarte a pagar las rentas restantes de ese período.
• Cesión y traspaso: si están prohibidos o requieren consentimiento.

Si el contrato no dice nada sobre desistimiento, no significa que puedas irte gratis: significa que hay que negociar con el propietario, o arriesgarse a que reclame las rentas pendientes hasta el vencimiento.

Las tres salidas posibles

1 · Traspasar. Es la única que puede dejarte dinero en lugar de quitártelo. El artículo 32 de la LAU permite ceder el contrato sin consentimiento del arrendador, notificándoselo de forma fehaciente en el plazo de un mes, y el propietario tiene derecho a subir la renta un 20 %. Si tu contrato lo permite y te quedan años con renta por debajo de mercado, esto vale dinero: mira cuánto.

2 · Negociar la salida. Un acuerdo por escrito con el propietario en el que os dais por liquidados a cambio de una cantidad, o de dejarle la fianza, o de las mejoras que hiciste en el local. Es lo más frecuente y lo más barato cuando el mercado está bien y el casero sabe que va a realquilar rápido.

3 · Irse y ya. La peor. La deuda de rentas sigue corriendo, se acumula y acaba en reclamación judicial, con las costas encima.

Traspasar

• ·Es la única que puede dejarte dinero
• ·Art. 32 LAU: cesión sin consentimiento
• ·Notificación fehaciente en 1 mes
• ·El casero sube la renta un 20 %

Negociar la salida

• ·Acuerdo escrito de liquidación
• ·A cambio de la fianza o de las mejoras
• ·Lo más barato si el local se realquila bien
• ·Irse sin acuerdo: la deuda sigue corriendo

La fianza

La fianza legal de un local es de dos mensualidades de renta y está regulada en el artículo 36 de la LAU. Al terminar el arrendamiento:

• Se devuelve el saldo tras descontar lo que legítimamente se deba.
• Si no te la devuelven en un mes desde la entrega de llaves, devenga intereses legales.
• La fianza no cubre las rentas impagadas por definición; el propietario puede aplicarla, pero no es un «último mes gratis» que puedas decidir tú.

Aparte de la fianza legal puede haber garantías adicionales pactadas: aval bancario, depósito extra o aval personal. Revisa si firmaste alguno, porque el aval personal sobrevive al cierre de la sociedad y te persigue a ti.

El estado en que se devuelve

Aquí se pierden muchas fianzas. Dos reglas prácticas:

Documenta la entrega. Acta de entrega de llaves firmada por las dos partes, con fecha, lecturas de los contadores y fotografías. Sin eso, cualquier desperfecto posterior es tuyo por defecto.

Mira qué dice el contrato sobre las obras. Lo habitual es que las mejoras queden en beneficio del inmueble sin derecho a compensación, y que las instalaciones que hiciste tengas que retirarlas dejando el local como estaba. Un local de hostelería con cocina, extracción y cámaras puede suponer un desmontaje caro; a veces el propietario prefiere quedárselo, y eso se negocia como parte de la salida.

Lo demás que cuelga del local

• Suministros: baja o cambio de titular de luz, agua, gas e internet, con las lecturas del día de la entrega. No basta con dejar de pagar.
• Seguro del local y de responsabilidad civil: baja con efectos de la fecha de cierre y reclamación de la prima no consumida.
• Alarma y datáfono: contratos con permanencia propia, que se renuevan solos si no se cancelan.
• Licencia de actividad: si traspasas, se cambia el titular; si cierras, conviene comunicar el cese al ayuntamiento, sobre todo si hay tasas vinculadas, como la de terraza o la de residuos comerciales.
• Comunidad de propietarios: pide certificado de estar al corriente si traspasas, y comprueba si hay derramas aprobadas pendientes.

El orden que evita sustos

1. Leer el contrato y anotar preaviso, permanencia y régimen de cesión.
2. Calcular las dos cifras: lo que cuesta irse ahora frente a lo que valdría traspasar.
3. Si traspasas, no comunicar el cese: comunicar la cesión, en plazo y de forma fehaciente.
4. Si cierras, preavisar por escrito con el plazo del contrato, por burofax con acuse de recibo.
5. Acta de entrega con fotos y lecturas.
6. Reclamar la fianza por escrito, y contar el mes.

Las comunicaciones de los pasos 4 y 6 están redactadas en las cartas de cierre, con la nota de cómo y cuándo enviar cada una. Y si hay personal, recuerda que el local no es lo único con plazos: lo tienes en la checklist de baja.

El error que más caro sale

Comunicar el cierre al propietario antes de haber mirado el traspaso.

En cuanto le dices que te vas, pierdes la posición negociadora y, si el contrato tenía valor, lo regalas: el casero recupera el local, lo vuelve a alquilar a precio de mercado y el fondo de comercio que habías construido se queda sin cobrar. Haz los números primero, aunque solo sea para descartarlo.

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Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. En arrendamientos para uso distinto de vivienda manda lo pactado, así que tu contrato puede apartarse de casi todo lo descrito aquí. Antes de comunicar nada al propietario, que un profesional lea tu contrato.