El aval del alquiler cuando cierras antes de tiempo
La fianza, el aval bancario y el que firmó por ti. Cerrar el negocio no cancela ninguno de los tres: hay que desmontarlos uno a uno y por escrito.
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Cuando alquilaste el local firmaste garantías. Probablemente tres, y sin darle demasiada importancia porque el negocio empezaba y todo eran ganas.
La fianza legal. Un aval bancario o un depósito adicional. Y muy posiblemente a alguien —tu padre, tu pareja, un socio— firmando como avalista personal.
Al cerrar hay que desmontar las tres, y ninguna se cae sola. La que más daño hace es justamente la que menos papeles tiene.
Las tres garantías, que no son lo mismo
La fianza legal. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige dos mensualidades de renta en los arrendamientos para uso distinto de vivienda. No se la queda el casero: está depositada en el organismo de tu comunidad autónoma, y se devuelve al terminar el arrendamiento descontando rentas pendientes y desperfectos.
La garantía adicional. El propio artículo 36 permite pactar cualquier otra garantía por encima de la fianza. Ahí entran el aval bancario y el depósito en efectivo. Es libre pacto: la cuantía es la que se negoció.
El avalista personal. Una persona física que firma como fiador y que responde con su patrimonio. Ocupa dos líneas del contrato y es, con diferencia, la más peligrosa de las tres.
El orden en que se desmontan
Importa, porque hacerlo al revés te deja pagando comisiones por un aval vivo o, peor, sin llaves y sin documento.
- 1
Resolución escrita
Antes de irte
Acuerdo de fin de contrato y saldo cero
- 2
Entrega de llaves
El día del cierre
Acta firmada con el estado del local
- 3
Original del aval
Mismo acto
El arrendador lo devuelve y se cancela en el banco
- 4
Fianza
Después
Se reclama al organismo donde está depositada
No entregues las llaves sin documento
Es la regla que resume todo lo demás.
El día que devuelves las llaves pierdes tu única palanca. A partir de ese momento el propietario tiene el local, tiene la fianza, tiene el aval y no tiene ninguna prisa. Cualquier discusión sobre desperfectos, sobre meses pendientes o sobre la penalización se resuelve entonces con su versión de los hechos.
Lo que evita eso es un acta de entrega firmada por los dos el mismo día, con:
- La fecha exacta de fin del arrendamiento.
- El estado del local, con fotos anexas y fechadas.
- Las lecturas de los contadores.
- El saldo de rentas y suministros: cuánto se debe, si se debe algo.
- El compromiso de devolución del original del aval y de la fianza, con plazo.
Estas comunicaciones —la del cese, la de entrega y la reclamación posterior— están entre las cartas de cierre del sitio, con la nota de cómo y cuándo enviar cada una.
Cancelar un aval bancario: el papel manda
Un aval bancario no se cancela llamando al banco. Se cancela devolviendo el documento original.
Mientras el arrendador conserve ese papel puede presentarlo y ejecutarlo. Si es un aval a primer requerimiento —lo normal—, el banco paga sin entrar a discutir si tenía razón o no: para eso está firmado así. Y después te lo reclama a ti, con todos los gastos.
Además, casi todos los avales llevan detrás una contragarantía: un depósito o una imposición tuya pignorada en la entidad. Hasta que el aval no se cancela formalmente, ese dinero sigue bloqueado y sigues pagando la comisión trimestral de riesgo. Gente que cerró hace dos años sigue pagándola sin saberlo.
El avalista personal sobrevive al cierre
Este es el punto que más gente descubre tarde, y el que peor se arregla después.
La fianza del artículo 1822 del Código Civil crea una obligación propia del fiador, distinta de la del arrendatario. Liquidar la sociedad no la extingue. Darte de baja de autónomo no la extingue. Cerrar el negocio y entregar el local, tampoco: si quedan rentas o penalizaciones sin pagar, el propietario puede ir a por el avalista.
Y si se firmó con renuncia al beneficio de excusión, que es lo habitual en los contratos de local, puede ir directamente a por él sin intentar cobrar antes de la empresa.
Lo único que libera al fiador es que el arrendador lo libere, por escrito y con nombre y apellidos. No vale un «ya está todo arreglado» por teléfono. Si vas a cerrar y hay un familiar avalando, esa liberación expresa es la gestión más importante del cierre, por delante de cualquier trámite censal.
La penalización por irse antes de plazo
En arrendamiento para uso distinto de vivienda no existe el derecho de desistimiento con preaviso que sí tiene la vivienda. Manda lo que ponga tu contrato, y lo habitual es una cláusula penal por los meses que resten o por el periodo de obligado cumplimiento pendiente.
Esa cláusula no es intocable. El artículo 1154 del Código Civil permite moderar la pena cuando la obligación principal se ha cumplido en parte, y en la práctica muchas se negocian a la baja cuando dejas el local en buen estado, sin rentas pendientes y con tiempo para que el propietario busque inquilino.
Pero se negocia antes de irse. Un local vacío que el casero puede volver a alquilar mañana vale como argumento; un local abandonado con las llaves en el buzón, no.
Y si además hay traspaso
Si en lugar de cerrar acabas traspasando, el escenario cambia por completo: el arrendamiento se cede, quien entra aporta sus propias garantías y las tuyas se liberan como parte de la operación. Que esa liberación quede escrita en el contrato es la diferencia entre salir del todo y seguir respondiendo del local de otro. El contrato de traspaso del sitio articula esa cesión y la notificación al arrendador.
Esta guía es divulgativa. Las condiciones de tu aval, de la fianza adicional y de la penalización por desistimiento están en tu contrato y varían mucho de uno a otro: léelo entero antes de comunicar nada, y si hay un avalista personal implicado, consúltalo con un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven la fianza si me voy antes de acabar el contrato?
La fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos —dos mensualidades en local de negocio— está depositada en el organismo de tu comunidad autónoma y se devuelve al terminar el arrendamiento, descontando lo que quede pendiente y los desperfectos. Irse antes de tiempo no la hace desaparecer, pero sí da al propietario un motivo para retenerla mientras se discute la indemnización. Por eso el acta de entrega de llaves con el estado del local firmado por los dos vale más que cualquier discusión posterior.
¿Cómo se cancela un aval bancario del alquiler?
Devolviendo el documento original al banco. Mientras el propietario conserve el papel del aval puede ejecutarlo, y el banco pagará sin discutir si es a primer requerimiento: para eso está firmado. La cancelación va en este orden: acuerdo de resolución del arrendamiento, acta de entrega de llaves, devolución del original del aval por el arrendador y, con ese original en la mano, cancelación en la entidad y liberación del depósito que tengas pignorado. Hasta ese último paso sigues pagando comisiones por un aval que ya no protege nada.
¿Sigue respondiendo el avalista si cierro la sociedad?
Sí. Es el punto que más gente descubre tarde. La fianza personal del artículo 1822 del Código Civil es una obligación propia del fiador, distinta de la del arrendatario, así que liquidar la sociedad no la extingue. Y si se firmó con renuncia al beneficio de excusión, cosa habitual, el propietario puede reclamar directamente al avalista sin intentar cobrar antes de la empresa. Cerrar sin haber conseguido la liberación expresa del fiador es dejar a un familiar dentro de una deuda que ya no controlas.
¿Qué penalización pueden cobrarme por dejar el local antes de plazo?
La que ponga el contrato. En arrendamiento para uso distinto de vivienda manda lo pactado, y lo habitual es una cláusula penal por los meses que falten o por el periodo de obligado cumplimiento. Esa penalización no es intocable: el artículo 1154 del Código Civil permite al juez moderarla cuando la obligación se ha cumplido en parte, y en la práctica muchas se negocian a la baja si dejas el local en buen estado y sin rentas pendientes. Pero se negocia antes de irse, no después.