Traspasar una comunidad de bienes o una sociedad civil

Una comunidad de bienes no se traspasa. Suena raro dicho así, pero es el punto de partida y ahorra muchos malentendidos: una comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica, así que no hay una empresa que pueda cambiar de manos.

Lo que hay son unos bienes en común y varios dueños con su cuota sobre ellos, en el régimen de los artículos 392 y siguientes del Código Civil. Y eso significa que, cuando alguien dice «vendo la CB», puede estar hablando de dos operaciones completamente distintas.

Las dos operaciones

Vendéis todos

• ·Firman todos los comuneros
• ·La comunidad se disuelve
• ·Baja del NIF en el modelo 036
• ·Cada comunero se da de baja del RETA
• ·Es un traspaso de negocio normal

Vende uno solo

• ·Se transmite una cuota, no el negocio
• ·La comunidad sigue viva con otro dentro
• ·Los demás tienen retracto (art. 1522 CC)
• ·El NIF y las altas no se tocan
• ·Hace falta pacto sobre la gestión futura

Confundirlas es lo que hace que un traspaso se caiga en la notaría. Son papeles distintos, impuestos distintos y riesgos distintos.

El retracto, que es la trampa

Si un comunero vende su parte a una persona ajena a la comunidad, los demás comuneros pueden quedársela.

Lo dice el artículo 1522 del Código Civil: pueden subrogarse en el lugar del comprador, en las mismas condiciones y por el mismo precio, dentro de los nueve días siguientes a conocer la venta. Si son varios los que quieren retraer, lo hacen a prorrata de su cuota.

Traducido: puedes negociar tres meses con un comprador, firmar, y encontrarte con que tu socio ejercita el retracto y se queda él tu parte al precio que habías acordado con otro.

La forma limpia de hacerlo es al revés:

1. Ofrecer primero por escrito a los demás comuneros, con precio y condiciones.
2. Guardar su renuncia firmada o el acuse de que se les comunicó.
3. Y solo entonces cerrar con un tercero.

Cuesta una carta y un mes. Se ahorra la operación entera.

Vender el negocio entero: quién firma

Cuando lo que se vende es el negocio completo, firman todos los comuneros. No hay un representante que pueda vender por los demás salvo poder expreso: los actos de disposición sobre la cosa común exigen el acuerdo de todos, y la mayoría que sirve para administrar no sirve para vender.

Para quien compra esto es una comprobación previa, no un detalle: hay que ver el contrato de constitución de la comunidad, saber cuántos comuneros hay, qué cuota tiene cada uno y que todos están en la operación. Un traspaso firmado por dos de tres comuneros no transmite el negocio.

El resto funciona como cualquier otro traspaso: cesión del arrendamiento con la notificación al arrendador del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, inventario, empleados, licencias y certificación de deudas. El contrato de traspaso del sitio admite varias partes vendedoras precisamente por esto.

Las bajas: una por persona

La comunidad de bienes tiene su propio NIF, ese que empieza por E, y presenta sus declaraciones. Pero quien está de alta en autónomos es cada comunero, a título individual.

Así que al vender el negocio entero hay dos capas de bajas:

• La comunidad: baja censal en el modelo 036 y liquidación de lo que quede pendiente. El NIF se extingue.
• Cada comunero: su propia baja en el régimen especial de trabajadores autónomos, con sus plazos y sin que la de uno sirva para el otro.

Los pasos de la baja de autónomo son los de siempre, solo que hay que recorrerlos tantas veces como comuneros haya. Y ojo con el orden: si uno se da de baja antes de que la actividad haya cesado de verdad, se queda sin cobertura mientras el negocio sigue abierto.

De qué responde cada uno

Aquí está la diferencia de fondo con una sociedad limitada: no hay separación entre el negocio y la persona. Los comuneros responden de las deudas con su patrimonio personal.

Si respondéis a partes iguales o cada uno por el todo depende de cómo se contrajera cada deuda y de lo que diga el contrato de constitución; en materia tributaria, además, la Administración tiene reglas propias para exigir el pago. Lo que no admite matices es que detrás no hay un capital social que haga de muro.

Para quien compra, la consecuencia práctica es que necesita la responsabilidad de todos los comuneros en el contrato, no solo la del que negoció, con manifestaciones y garantías firmadas por cada uno. Y la certificación de deudas del artículo 175.2 de la Ley General Tributaria, igual que en cualquier otro traspaso.

La sociedad civil, que se parece pero no es igual

La sociedad civil del artículo 1665 del Código Civil funciona de forma parecida en el día a día, pero tiene una diferencia importante: desde 2016, las sociedades civiles con objeto mercantil tributan por el Impuesto sobre Sociedades, no en atribución de rentas.

Eso cambia el cálculo de la operación: la venta de los activos genera renta en la sociedad, y después el reparto a los socios tiene su propia tributación. Antes de poner precio conviene saber en cuál de los dos regímenes estás, porque lo que recibe cada socio limpio de impuestos no se parece.

El orden

1. Saca el contrato de constitución y confirma cuántos comuneros hay y qué cuota tiene cada uno.
2. Decide si se vende el negocio entero o una cuota. No son la misma operación.
3. Si vende uno solo, ofrece primero a los demás y guarda la renuncia.
4. Comprueba a nombre de quién están el arrendamiento, las licencias y los contratos de suministro: en muchas comunidades están a nombre de un comunero y no de la comunidad.
5. Firma con todos los vendedores, haz el inventario y después las bajas: la de la comunidad y la de cada persona.

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Esta guía es divulgativa. El régimen de responsabilidad de los comuneros y la tributación de la operación dependen del contrato de constitución y de si estáis en atribución de rentas o en el Impuesto sobre Sociedades: contrástalo con un asesor antes de firmar.